Định giá bất động sản

GIỚI THIỆU CHUNG

Hoạt động định giá tại SeABank AMC là một trong những hoạt động trọng yếu của sàn Bất động sản AMC; không chỉ phục vụ cho công tác đánh giá tài sản cho SeABank mà còn là đơn vị tư vấn giá trị tài sản cho các phòng ban, tổ chức, cá nhân.
Với đội ngũ nhân viên nhiệt huyết, năng động, nhiều kinh nghiệm; hoạt động định giá bất động sản tại SeABank AMC ngày càng phát triển với đa dạng các lĩnh vực cung cấp như: định giá nhà ở riêng lẻ, chung cư, dự án, nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, … với nhiều mục đích khác nhau.

NGUYÊN TẮC TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ CÓ HIỆU QUẢ NHẤT

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

2. NGUYÊN TẮC CUNG – CẦU

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.

3. NGUYÊN TẮC THAY ĐỔI

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

4. NGUYÊN TẮC THAY THẾ

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

5. NGUYÊN TẮC CÂN BẰNG

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.

6. NGUYÊN TẮC THU NHẬP TĂNG HOẶC GIẢM

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

7. NGUYÊN TẮC PHÂN PHỐI THU NHẬP

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

8. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

9. NGUYÊN TẮC TUÂN THỦ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

10. NGUYÊN TẮC CẠNH TRANH

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

11. NGUYÊN TẮC DỰ TÍNH LỢI ÍCH TƯƠNG LAI

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

I.Quy trình định giá tài sản tại SeABank AMC

1.Cung cấp hồ sơ:
-Chuyên viên tại SeABank hướng dẫn khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ theo “ Danh mục hồ sơ yêu cầu thẩm định tài sản”, điền đầy đủ thông tin vào “ Đơn yêu cầu thẩm định tài sản” do SeABank AMC ban hành.
-Chuyên viên gửi bộ hồ sơ nói trên cho Cán bộ đầu mối – Phòng Thẩm định SeABank AMC.
2.Tiếp nhận hồ sơ:
Cán bộ đầu mối – Phòng Thẩm định SeABank AMC thực hiện tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính đầy đủ của bộ hồ sơ, yêu cầu bổ sung các giấy tờ còn thiếu theo quy định (nếu có).
3.Thu phí dịch vụ thẩm định tài sản:
-Khách hàng nộp tiền trực tiếp cho Cán bộ đầu mối tại SeABank AMC .
-Khách hàng chuyển khoản vào tài khoản của SeABank AMC và cung cấp bản photo – scan chứng từ chuyển tiền.
4.Khảo sát tài sản:
Trên cơ sở phân công của Phụ trách Phòng Thẩm định, Chuyên viên Thẩm định liên lạc với khách hàng để sắp xếp thời gian khảo sát tài sản và ký hợp đồng cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản.
5.Kết quả thẩm định tài sản:
-Trên cơ sở hồ sơ pháp lý, hiện trạng thực tế tài sản qua khảo sát, qua điều tra thông tin giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường, Chuyên viên Thẩm định lập Báo cáo thẩm định tài sản.
-Thời gian bình quân từ khi nhận đầy đủ hồ sơ đến khi trả Báo cáo thẩm định tài sản là 01 ngày/tài sản đối với tài sản ở quận nội thành và tài sản ở khu vực ngoại thành cách trung tâm dưới 50km, 02 ngày/tài sản đối với tài sản ở khu vực ngoại thành cách trung tâm trên 50km.

II.Hồ sơ pháp lý cần thiết khi yêu cầu thẩm định tài sản tại SeABank AMC

1.Hồ sơ tài sản thẩm định
Tùy từng loại tài sản cụ thể mà hồ sơ pháp lý cần thiết có thể gồm những giấy tờ sau:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
  • Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất
  • Bản đồ hiện trạng, vị trí
  • Hợp đồng mua bán, Hợp đồng thi công, hóa đơn chứng từ
  • Hồ sơ thiết kế, hoàn công
  • Biên bản nghiệm thu, bàn giao
  • Hồ sơ quyết toán
2.Hồ sơ pháp lý khách hàng
- Khách hàng cá nhân:
  • Chứng minh nhân dân
  • Sổ hộ khẩu gia đình
- Khách hàng doanh nghiệp:
  • Đăng ký kinh doanh
  • Quyết định bổ nhiệm Giám đốc
3.Hồ sơ pháp lý của chủ tài sản thẩm định
Chứng minh nhân dân
  • Sổ hộ khẩu gia đình
  • Đăng ký kết hôn
  • Đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp (đối với trường hợp chủ tài sản thẩm định là doanh nghiệp).
III.Các địa bàn SeABank AMC cung cấp dịch vụ và kết quả đạt được

Hiện nay, SeABank AMC đang cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản tại các Tỉnh/Thành phố như: Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng và các Tỉnh/Thành phố lân cận các thành phố trên trong phạm vi 100km đường bộ. Dự kiến trong năm 2013, SeABank AMC sẽ thành lập 02 Chi nhánh mới tại thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng, theo đó phạm vi cung cấp dịch vụ thẩm định tài sản sẽ tiếp tục được mở rộng.
Chỉ riêng 6 tháng cuối năm 2012, SeABank AMC đã thực hiện đánh giá hơn 1000 tài sản cho các Đơn vị kinh doanh SeABank trên khắp cả nước. Báo cáo thẩm định tài sản của SeABank AMC phát hành không chỉ phản ánh chính xác giá trị thị trường của tài sản mà còn cung cấp thêm những thông tin, nhận định tình hình thị trường nhằm hỗ trợ đắc lực cho SeABank trong việc ra quyết định cấp tín dụng cho khách hàng.
Hiện nay đội ngũ nhân sự Phòng Thẩm định của SeABank AMC gồm 18 người ở cả 03 thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng. Sở hữu đội ngũ cán bộ trẻ, năng động, nhạy bén với những thông tin thị trường, SeABank AMC không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định tài sản, cam kết cung cấp tới khách hàng dịch vụ thẩm định tốt nhất, thời gian thẩm định nhanh nhất.

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN

Bước 1.Xác định tổng quát về tài sản cần thực hiện và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.
Bước 2.Lập kế hoạch định giá.
Bước 3.Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4.Phân tích thông tin.
Bước 5.Xác định giá trị tài sản cần định giá.
Bước 6.Lập báo cáo hoặc/và chứng thư định giá.

MỘT SỐ HOẠT ĐỘNG NỔI BẬT

1.Theo dõi, quản lý, định giá dự án tòa nhà chung cư cao cấp Berriver – 390 Nguyễn Văn Cừ - Long Biên – Hà Nội
(Tổng quan dự án)

2.Định giá tòa nhà văn phòng DiMah tại lô A2A, cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp nhỏ, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

3.Định giá khách sạn Hương Rừng, thị trấn Tam Đảo, thị xã Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.

4.Định giá biệt thự tại Ciputra, Phú Mỹ Hưng
Số 07 – lô C4 khu đô thị Nam Thăng Long, quận Tây Hồ,
thành phố Hà Nội
Thửa đất số 13, tờ bản đồ số 08 (P. Tân Phong) thuộc
phường Tân Phong, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh.

5.Định giá nhà phố cổ
(số 34 Hàng Gai, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội)

6.Định giá chung cư, tập thể
Căn hộ tầng 2, số nhà 42 Hàng Bồ, phường Hàng Bồ,
quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội.
Căn hộ số 2808, tầng 28 tòa nhà Keangnam B, khu căn hộ Keangnam
Hà Nội Landmark Tower, đường Phạm Hùng, huyện Từ Liêm, Hà Nội

7.Định giá xưởng sản xuất, nhà máy…
  
(Trung tâm điều trị người nghiệm ma túy tại thôn Trình Xuyên – xã Liên Bảo – huyện Vụ Bản – tỉnh Nam Định)